Luego de lo ocurrido el 12 de octubre de 2013, cuando fuimos testigos de la tragedia causada por el desplome de la torre 6 del Edificio Space en Medellín, y ante las deficiencias encontradas en la construcción de las otras torres que formaban parte del mismo conjunto residencial y que llevaron a su demolición, el Ministro de Vivienda de ese momento radicó el proyecto de ley “anti-space” o Ley de Viviendas Seguras, la cual, para tranquilidad de todos los compradores, residentes y visitantes de viviendas, dos años después ha sido sancionada y regirá a partir de su promulgación.
La Ley 1796 del 13 de julio de 2016 o Ley de Viviendas Seguras tiene como principal propósito establecer medidas enfocadas a la protección del comprador de vivienda, el incremento de la seguridad en las edificaciones con la creación y exigencia de la supervisión técnica, y el fortalecimiento de la función pública que ejercen los curadores urbanos, asignando nuevas funciones a la Superintendencia de Notariado y Registro.
Aunque la ley es un marco general y dependerá del Gobierno su adecuada, oportuna y efectiva reglamentación, consideramos de gran importancia destacar algunos aspectos que contempla la ley y que a partir de ahora deberán ser tenidos en cuenta por los constructores al momento de radicación de las licencias y exigibles por los compradores de viviendas de proyectos que se licencien con posterioridad a su promulgación.
Dentro de los aspectos que se destacan de la ley, se pueden señalar los siguientes:
- Se obliga a que todos los predios que superen los 2.000 metros cuadrados de área construida, sin importar su uso, se sometan a una supervisión técnica independiente. Esta supervisión se exigirá sin perjuicio de las obligaciones que los constructores, en virtud de la licencia, deben cumplir.
- Debe conservarse registro de todo el proceso de supervisión de la obra, documentando la participación y acompañamiento tanto del diseñador estructural como del ingeniero geotecnista.
- Se exige la Certificación Técnica de Ocupación, la cual se convierte en obligatoria y deberá ser expedida bajo la gravedad del juramento por el supervisor técnico independiente, una vez finalizada y antes de entregada la obra. En la citada certificación debe constar que se contó con la supervisión correspondiente y que la edificación fue ejecutada de conformidad con los planos, diseños aprobados, el Reglamento de Construcciones Sismo Resistentes y demás normas que le fueren aplicables al proceso constructivo.
- Esta certificación deberá protocolizarse junto con el acta de supervisión en escritura pública e inscribirse en el folio de matrícula del predio matriz y en el de todas las unidades privadas de las etapas resultantes del proyecto. Sin esta certificación protocolizada e inscrita, los notarios y registradores no podrán otorgar ni inscribir, respectivamente, una escritura de transferencia de propiedad de inmuebles nuevos.
- Se incluyen multas sucesivas mensuales de 25 salarios mínimos mensuales legales vigentes para los titulares de la licencia, los constructores responsables y enajenadores de vivienda, si se permitiera la ocupación de edificaciones nuevas sin el certificado de ocupación antes señalado.
- En la ley se dedica el capítulo II expresamente a la protección del comprador, obligando al constructor o enajenador de vivienda a amparar los perjuicios patrimoniales causados a los propietarios de vivienda nueva que se vean afectados dentro de los diez (10) años siguientes al certificado de ocupación.
- Se crea el Registro Único Nacional de Profesionales Acreditados para adelantar las labores de diseño, revisión y supervisión de que trata la Ley 400 de 1997. Este registro será administrado por el Consejo Profesional Nacional de Ingeniería (COPNIA).
- Se establece un régimen de incompatibilidades especial para quienes adelanten labores de revisión de diseño o supervisión técnica independiente de la construcción.
- La ley modifica la Ley 1575 de 2012 en lo que se refiere a las inspecciones y certificados de seguridad que deberán realizar los cuerpos de bomberos.
Quedan muchos aspectos por reglamentar, y no puede desconocerse que la obligación de verificación del cumplimiento de las normas urbanísticas continúa en cabeza de las autoridades municipales y distritales, quienes deben ejercer control urbano de conformidad con lo previsto en el artículo 61 del Decreto 2150 de 1995 y artículo 109 de la Ley 388 de 1997, por lo que las nuevas exigencias llegan a complementar dicha labor.
Escrito por: Diana Carolina Rodríguez García
Abogada – Universidad de la Sabana
Especialista en Derecho Económico y de los Mercados y Derecho Contractual Universidad del Rosario